房企掘金“旧改” “新”商业集中亮相

三年后,刘肖当年的“曼哈顿念想”落地生根,成为了一个投入超200亿元,涵盖了约17个项目的城市空间架构重塑下的成功范本。

蒲京娱乐场网站,位于北二环的安定门三利百货在闭店5年后,被中粮改造成写字楼后重新亮相。
企业供图

3年后北京万科存量市场体量或达500亿

万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖就表示,未来三年,北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增,目标是在三年之后持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

“记忆拉回到三年前,我能清晰地记得当时的不安全感和焦虑感。彼时,距离2012年郁亮总提出万科转型城市配套服务商近两三年时间,万科当时大部分的新业务(现在叫新动能业务),都还处于0到1的时间,都还在探索生意模式。但现在有物流、普洛斯私有化、包括商业用地的收购,物业的茁壮成长。到了现在万科整个城市配套服务商的战略转型已经上了轨道。”刘肖说。

众所周知,城市更新不同于从拿地、开发、销售到结算交付这种简单的传统住宅开发模式,不仅涉及项目的规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条,还需要对周边的生态环境、历史人文、产业布局、城市发展等有着深刻的认识和了解,考验一个企业的综合运营能力。

万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖在接受媒体专访时称,“当比三年前恶劣的房地产形势,现在市场基本企稳,而万科酝酿了6年的城市配套服务商战略转型也取得了阶段性突破。”

无独有偶,自三年前提出“存量改造计划”后,直到今年上半年,万科在北京的首个城市更新项目也终于亮相。7月28日,北京万科时代中心正式对外开放。据了解,该项目是由原十里堡西单商场项目改造而来。公开资料显示,十里堡西单商场建于2010年,但由于定位失误、经营不善等问题,2016年初停业。改造后的北京万科时代中心是一个单体建筑内集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体项目。

由于城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面,都将带来深刻的改变和影响。对企业来讲,核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”无疑也是一个巨大风口。

有业内人士预测,城市更新领域蕴含的商机,保守估计将达数万亿元。此前有业内人士估算,北京存量市场或有将近4000亿元的体量。

据刘肖透露,未来3年,北京万科每年都会投入100亿左右的投资用于存量改造,预计3年之后持有400到500亿元的存量资产改造项目。

8月初,位于北二环的中粮置地广场对外亮相,这是时隔五年后,安定门三利百货以新的面貌出现在世人面前,这个曾经被录入国内知名百货名册的项目,因为长期经营不佳、持续亏损,最终在2013年遭遇闭店。据了解,改造后的三利百货变身写字楼,只在B1层和1层留有商业,2层及以上均为写字楼。这不是中粮第一次参与旧楼改造,去年亮相的北京中粮广场也是其布局城市更新板块的项目之一。

北京4000亿存量市场待开发

在王永平看来,把老的东西更新,并非一件容易的事情,一是取决于政府的态度,二是改造的主体。“地方政府是想做一个怎样的城市,是完全创新的城市,抑或是有味道的城市,价值观不同,改造的城市也不一样。”

7月28日,北京万科时代中心即将正式开放,这意味着北京万科“6+X”计划中的A计划首个作品成功落地。

798、751、前门大街、郎园、恒通商务园……,由老旧厂房升级转型而来的文创园、商业街,不仅创造着千亿元产值,也日渐成为城市的地标性建筑或板块。但是与庞大的存量市场相比,北京在城市更新领域的空间还很大。

据记者了解,北京作为万科北方区域的核心区域,也承载了存量改造的绝大部分,200亿元的已投资范畴里,北京市场占据了约75%。

历时多年 旧改项目方入市

据刘肖介绍,2015年初,他带着团队去曼哈顿考察,深受该区域发展路径的启发:美国人做房地产的方式很多是把过去的商业改成办公,把酒店改成办公,或者把办公改成酒店,在曼哈顿这么小的区域,他们会不断地通过时代的变迁、通过产品需要的变迁,对城市存量进行改造,满足新的需求。

除了改造主体外,项目的定位与运营也很重要。RET睿意德、乐铺网创始人张家鹏认为,城市更新的核心是内容的再生,是价值观的重新萃取。“最难的还是定位,老的东西,有天然的优势和弱点,赋予其什么样的内容,这很难。”

回到北京之后,刘肖明确了整个北京万科的六大转型计划,
而第一个计划就是“存量资产改造计划”。

最近一个多月来,各大房企在北京城市更新领域的动作不断,因经营不善而被万科收购的十里堡西单商场变身文创综合体亮相,位于北二环闭店5年的三利百货被中粮改造成写字楼,华远地产也将深度参与到疏解后的“动批”部分物业的升级改造中来……

“到今天为止,万科北方区域约有200亿左右的投资在存量资产改造方面,目前大概有十六七个项目,未来三年,公司每年大约有100亿左右的投资,预计三年后能够持有400到500亿的存量资产改造项目。”刘肖告诉记者。

在今年4月份,北京正式发布《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》,这是北京首个保护利用老旧厂房的专项政策。

为了顺应北京“四个中心”的城市定位、功能升级和产业发展,作为6+X计划中的A计划,北京万科写字楼与产业园业务创新资产管理及运营模式,围绕企业不同发展阶段,对区域选址、周边交通、建筑形象、硬件功能、产品配套和运营服务的不同需求,从资产获取到退出,产品打造到空间运营、企业服务到产业生态,全面升级业务格局。

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刘肖在北京存量市场看到了机遇,此前有业内人士估算,北京存量市场或有将近4000亿体量。

虽然不少房企已经捕捉到城市更新这个市场风口,但是具体如何做?仍有很长的路要走,有的企业布局较早,深耕多年已初尝甜头,有的仍在探索阶段、在试错中前行,有的则是一筹莫展。

截至目前,北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产,总开发面积逾65万平方米,投资总额168亿,目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段,下半年望京万科时代中心也将亮相。

除了万科之外,今年7月27日,远洋集团和WeWork共同推出WeWork北京坊旗舰级空间。据了解,北京坊WeWork改造前原为一家老字号金店旧址,改造后以联合办公的形式亮相。还有亿达置业,在继去年9月于北京获取首个旧楼改造项目后,今年又在王府井商圈获取一项目,未来将打造成集办公、商业、居住等公共空间与配套服务于一体,以高端定位与精品商铺相结合的复合型商业综合体。

谈及存量改造计划的未来,刘肖认为,“明确方向,要做的事就相对简单清晰了。我们要把万科时代中心打造成新型文创综合样本。”据刘肖介绍,打造万科时代中心的核心在于腾退空间再利用、文创上下游产业链接、创新空间价值及优化创业环境。

据相关人士透露,经过调研,北京市腾退老旧工业厂房242处,总占地面积共计2517.8万平方米,七成处于待开发状态。其中,109个已经改造利用,占全市老旧厂房总面积23.88%。26个正在保护改造利用,占比5.48%。还有107个老旧厂房待保护利用,占比70.64%。而且随着疏解非首都功能相关工作持续推进,老旧厂房资源还将进一步腾退释放。